Qu'est-ce que la Surface de Plancher (SdP) ?

Depuis 2012 la Surface de Plancher est devenue l’unité de mesure de référence pour le calcul des droits à construire attachés à un terrain. De ce fait, la S.H.O.B. (Surface Hors Œuvre Brute) et la S.H.O.N. (Surface Hors Œuvre Nette) instaurées en 1967 sont devenues obsolètes.

La Surface De Plancher est issue de la continuité d’une volonté politique de simplification du droit de l’urbanisme et de la prise en compte de l’amélioration énergétique des bâtiments. Le calcul des surfaces de plancher correspond donc à l’espace réellement disponible pour les occupants des constructions et l’absence d’intégration dans ce calcul des murs extérieurs contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Ainsi le recours à des techniques d’isolation faisant appel à des murs épais ou à des doubles parois ne se traduira plus par une perte de droits à construire. Le législateur dans son souci de simplification et pour faciliter le passage à la nouvelle « surface » , a indiqué qu’un m2 SHON est égal à un m2 de SDP.*

Définition

La Surface de Plancher d’une construction, définie à l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

• des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
  des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
• des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre ;
• des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
• des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets; des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
• d’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

La SdP n’est pas la seule surface utilisée dans la construction et l’aménagement, d’autres Il types de surface existent. Ainsi, les promoteurs de logements vendent à leurs clients de la Surface Habitable qui correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. II n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs extérieurs au logement, des vérandas, des volumes vitrés, des locaux communs et des autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Pour de l’immobilier d’entreprise, on parlera de Surface Utile qui correspond à la surface intérieure des locaux d’activité. Les circulations et les locaux techniques n’entrant pas dans ce calcul.

En résumé pour le promoteur

• la SDP est la surface taxable ;
• la Surface Habitable est la surface vendue lors de la vente de logements (inférieure d’environ 5% par rapport à la SdP) ;
• la Surface Utile est utilisée essentiellement pour des locaux d’activités.